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洪楼、老东门、堤口、姚家……济南老商市路向何方?

2020-12-7 14:11|来自: 大众网

  齐鲁热线讯 城市更新,是城市发展到一定阶段的必然要求。在消费升级大背景下,城市商业形态有机更新不断加速。从受困于市区的批发市场,到深入居民区的便民菜市场;从日渐高端的商圈,到繁华不再的老旧市场……在日益强调消费体验和个性化的今天,老商市面临怎样的困顿,又是如何提档升级的?请看记者的调查。

  一:批发市场:外迁成趋势

  对济南人来说,堤口果品批发市场一点也不陌生。这里曾经每天车来车往,热闹非凡。但如今,商户盼着能尽快“离开”,这又是为何?

  “市场上八九成的商户都呼吁能早点外迁。”济南市果品流通行业协会秘书长董德贞说。作为跟堤口果品批发市场共同成长30多年的老商户,董德贞有些着急,眼看着生意都被外地市场抢走了,却受限于市场规模,无计可施。

  堤口果品批发市场位于济南纬十二路与堤口路交叉口。“以前这个位置就是郊区。”董德贞说,随着城市骨架的伸展,被围在其中的堤口果品批发市场,犹如一只“困兽”,难以扩大规模。

  “批发市场要想发展,必须有足够大的场地,停车场、冷库等配套设施要更加完善。”董德贞说,目前市场占地约100亩,外地新建的市场都已是几百亩甚至上千亩地。交通是另一个制约因素。用董德贞的话说,“出不去、进不来”。目前车辆只是行驶时间有限制,不过商户也担心未来一旦黄牌车限行,进出将更加不便。车辆出不去、进不来,就意味着货物流通不畅。

  事实上,市场早就意识到了这个问题。几年前,堤口果品批发市场经营方就提出在城郊规划建立农产品物流园区。不过,外迁之路不易,几经曲折后终于落地长清区。

  如同堤口果品批发市场,匡山蔬菜批发市场、山东白鹤装饰材料批发市场等传统批发市场,都曾盛极一时。不过先行者的烦恼是,随着城市拓展,市场所在地从郊区演变为城市中心,产业配套缺乏、后继空间不足、功能布局不合理等因素都阻碍着市场发展。而失去经营优势的批发市场也成为城市发展的掣肘,给城市交通、环境质量、城市面貌都带来了不小影响。

  大型批发市场外迁,已经成为趋势。目前,山东白鹤装饰材料批发市场、姚家旧货市场都已经外迁。

  2017年,济南市政府批复的《济南市城市商业网点规划(2016-2020年)》,提到以供给侧结构性改革、提升城市土地资源价值为批发市场总体规划思路,以“城零郊批”“划行规市”为手段,对现有187个批发市场分三个区层采取“外迁、提升、建新”的方式进行规划引导。

  二、老旧市场:设施更新易,人气重聚难

  

济南老东门市场。

  为解决发展中存在的问题,济南部分老旧市场主动改造升级谋出路,如老东门市场、泺口服装城、金牛建材、老屯市场等。

  不过,近些年来,老旧市场改造往往需要经历改造后重新聚人气的阵痛期。

  济南老东门小商品市场建于1994年。“人挤人”曾是对老东门小商品市场最直观的描述。不过,老旧的大棚市场越来越不符合城市发展定位,也存在消防等安全隐患,2013年11月,老东门小商品市场停业改造4个月。2014年3月,市场以全新面貌出现,然而往日的盛景却并未出现。

  除了改造空档期人气流失以外,新市场定位、网购冲击等都是造成人气难聚的重要因素。市场管理方也采取了多种措施,想要恢复往日人气。“目前比刚开业的时候好一些,不过跟改造之前是没法比了。”老商户杨女士介绍。

  不少案例表明,市场运营方与商户形成利益共同体,才能形成合力。对此,环联小商品市场走出了一条路子。2017年,洪楼夜市因为占道扰民被关停,为解决商户生计问题,环联东方商贸城整合设置了上千个摊位,将原来分散的地摊集中起来。

  为了打消业户顾虑,培育人气,夜市前两年全部免租。谢伟介绍,虽然不收租金,市场投入却不减,前两年市场改造就投入了1700万元。去年开始虽已收取租金,但租金水平并不高。前两年,夜市一天客流量也就几千人次,如今平时就达两三万,周末、节假日更是突破5万人次。

  三、老商圈:留住文化底蕴,重现老商圈的繁华

  

济南悦立方24小时商业街区。

  夜幕降临,济南市历城区洪家楼商圈的白日的喧嚣转换阵地,在悦立方24小时街区的酒吧内、在街区小夜市上活力继续,氛围又被推向另一个高潮。

  “过去十多年,洪家楼商圈经历了困顿期。”济南市历城区工信局(商务局)副局长张建国表示,洪家楼商圈形成已久,近30年来几经更迭。该片区曾是老历城县政府所在地,自然也成为商业聚集区。1978年洪楼百货大楼营业,周边聚集了不少摊贩,逐渐形成了洪楼夜市。2000年9月,大润发超市在了洪家楼商圈开业,开启了商圈的又一个鼎盛时期。

  2008年9月,银座济南洪楼店开业,百货业态补充进来,却并未掀起太大的波动。2019年6月1日,印象城综合体开业,6月22日相邻的悦立方24小时街区开业,洪家楼商圈彻底被点燃。购物中心、开放式街区、百货、超市、独立商铺等多层次业态聚集的洪家楼商圈再现熙攘繁华的景象。

  “改造提升不能盲目,需要精准定位。”张建国介绍,“购物中心是继大型超市后的新型业态,洪家楼片区尚没有购物中心,因此引进购物中心成为必然。”同时,周边大学生群体聚集、夜市文化繁盛,24小时街区应运而生。

  如今洪家楼片区吸引力明显提升。8月,山东德云文化广场项目开工,看中的也是片区的商业文化氛围。张建国说,按照规划,片区内还将打造美食一条街、摄影一条街、酒吧一条街、文化一条街。“洪家楼片区拥有百年山大与百年教堂,文化底蕴深厚,洪楼片区的商业规划将与城市文化相得益彰、融合共生,让片区成为宜商宜游的商业聚集区。”张建国认为,这个过程中专业运营商至关重要。

  四、农贸市场:“达不到顾客需求,问题不在业态上,而在消费环境上”

  “新业态层出不穷,并不意味着老业态就一定被淘汰。”山东振大实业有限公司副总经理刘彤表示,相对大型商超来说,农贸市场更有烟火气,依旧是满足市民日常需求的重要消费场所。“达不到顾客需求,问题不在业态上,而在消费环境上。”

  2017年8月,振大实业打造的“郎茂山农产品市场”开业,成为全国首家标准化社区便民消费服务中心,也是济南市15分钟便民消费服务商圈示范项目。便利购物、贴心服务,是市场的两大主旨,蔬菜、水果、肉类禽蛋等生活日常所需的商品,以及家政服务、修鞋快剪、改衣洗衣等服务都能找到。

  “我们是济南市第一家装空调的农贸市场。”刘彤说,除此以外,每天抽样农残检测结果单放在市场入口。“今年疫情影响下,市场正月初七开业,一直到4月份,客流量比往年提升了10%,销售额提升了25%。”刘彤介绍,跟商户聊聊价格、买菜搭两颗葱都是很多市民喜欢农贸市场的原因,“之前有一位老大爷,每天下午4点多都到休闲区坐一坐,看着人来人往。”刘彤认为,农贸市场满足了很多市民尤其是老年人的情感和交流需求。

  2019年,济南市商务局公示了《济南市15分钟社区便民商圈规划暨示范建设规划(2019-2021年)》,提出利用1-2年的时间,在中心城区建设一批以“好邻中心”为支撑的“15分钟社区便民商圈”,到2021年建设114个。“15分钟便民消费服务商圈”形式不一,老城区鼓励采用社区商业街布局;新城区鼓励采用一站集中式或社区商业街布局模式。

编辑:晨曦

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